De Amsterdamse kantorenmarkt kantelt: van meters naar mens

De Amsterdamse kantorenmarkt bevindt zich op een fundamenteel kantelpunt. Waar jarenlang groei en volume het discours bepaalden, verschuift de aandacht nu zichtbaar naar kwaliteit, beleving en… de mens.

In dat veranderende speelveld is het aardig om twee perspectieven te belichten. Wethouder Sofyan Mbarki, die de ruimtelijke koers van de stad bepaalt en keuzes maakt in schaarste. En we spreken architect Michiel Hofman (HofmanDujardin), die het kantoor van binnenuit opnieuw definieert. Juist die combinatie maakt duidelijk waar de kantorenmarkt naartoe beweegt: minder vierkante meters, maar meer kwaliteit.

Van groeimodel naar selectief systeem

De eerste breuk met het verleden zit in het loslaten van groei als doel op zich. Jarenlang gold in Amsterdam de ambitie om jaarlijks circa 125.000 m2 kantoorruimte toe te voegen. Die lijn is verlaten. Mbarki verwoordt het nuchter: ‘Van meer naar beter.’. Die koerswijziging is ingegeven door een combinatie van factoren. Hybride werken heeft de vraag naar ruimte structureel verlaagd, terwijl gebruikers juist hogere eisen stellen aan kwaliteit, duurzaamheid en flexibiliteit. Tegelijkertijd is de markt uit elkaar getrokken: toplocaties blijven schaars en gewild, terwijl op andere plekken leegstand oploopt. De cijfers maken dat tastbaar. Amsterdam beschikt over circa 1,7 miljoen m2 aan kantoorplancapaciteit, maar die sluit op korte termijn niet overal aan op de vraag. Tegelijkertijd wordt richting 2040 nog steeds groei verwacht, zij het onder andere voorwaarden. De kern van het beleid is daarmee verschoven: niet langer uitbreiden, maar selecteren, verbeteren en transformeren.

Het kantoor opnieuw gedefinieerd

Parallel aan die beleidsmatige verschuiving verandert de betekenis van het kantoor zelf. Waar het voorheen primair een plek was om te werken, ontwikkelt het zich tot een hybride omgeving waarin ontmoeten, concentreren en identiteit samenkomen. Volgens Mbarki wordt het kantoor ‘meer een ontmoetingsplek en een omgeving voor samenwerking en creativiteit’ . Voor Hofman is het kantoor geen functie, maar een systeem dat inspeelt op menselijk gedrag. ‘Wij kijken naar de intuïtieve waardes van de mens,’ zegt hij. Hij onderscheidt vier fundamentele waarden: spaciousness (licht, lucht en ruimte), groundedness (geborgenheid en privacy), expression (identiteit en energie) en connection (verbinding tussen mensen, ruimtes en interieur en exterieur). Samen vormen ze een ontwerpkompas dat verder gaat dan trends of typologieën. ‘Het interessante is dat deze waarden universeel zijn,’ zegt Hofman. ‘Ze gelden voor elk bedrijf, elke sector en elke schaal. Daarmee verschuift de focus van het gebouw naar de gebruiker.’

Tegen de simplificatie van ‘ontmoeting’

In veel discussies over de toekomst van kantoren wordt ontmoeting als dé kernfunctie gepresenteerd. Hofman nuanceert dat beeld. Ja, ontmoeting is belangrijk, maar het is slechts één onderdeel van een groter geheel. Minstens zo relevant is de behoefte aan rust en focus. ‘Er is meer aandacht voor introverte mensen en rustige werkomgevingen,’ stelt hij. Dat leidt tot een andere ruimtelijke opzet. Minder grootschalige open kantoorvloeren, meer kleinschalige clusters en afgesloten ruimtes. Geen uniforme werkvloer, maar een gelaagd landschap waarin verschillende werkstijlen naast elkaar bestaan. De implicatie is wezenlijk: het kantoor moet niet één type gebruiker bedienen, maar een divers palet aan behoeften.

Case studies hoofdkantoren van ING en Booking.com

Die mensgerichte benadering krijgt concreet vorm in projecten zoals het hoofdkantoor van ING in Amsterdam, ontworpen door HofmanDujardin. Het gebouw laat zien hoe architectuur actief kan sturen op gedrag en interactie. ‘Een van de belangrijkste inzichten in dat project was dat ontmoeting niet vanzelf ontstaat. Sterker nog: traditionele kantoorstructuren werken ontmoeting vaak tegen. In een lift praat niemand.’ Dat ogenschijnlijk simpele gegeven heeft grote gevolgen. In veel gebouwen bewegen mensen zich verticaal naar hun eigen verdieping, zonder interactie met anderen. Het resultaat: geïsoleerde werelden binnen één organisatie. Bij ING is dat principe omgedraaid. In plaats van liften centraal te stellen, is gekozen voor zichtbare, uitnodigende atriumtrappen, platforms en doorlopende routes. Mensen worden letterlijk in beweging gebracht en daarmee ook in contact met elkaar. ‘Je moet mensen fysiek en visueel met elkaar verbinden,’ aldus Hofman. ‘Bij het Booking.com hoofdkantoor hebben we in het interieur sterk ingezet op expressie en connectie. Verschillende ruimtes hebben een eigen identiteit en sfeer, waardoor het gebouw niet alleen functioneert, maar ook beleefd wordt. Die combinatie van connectie en expressie zorgt voor een evenwicht dat essentieel is voor een goed werkend kantoor. Het project illustreert een belangrijk punt: ontmoeting is geen programmaonderdeel, maar een gevolg van ruimtelijke keuzes.’

Architectuur als gedragssturing

Wat de Booking.com- en ING-voorbeelden duidelijk maken, is dat architectuur steeds meer een instrument wordt om gedrag te sturen. Hofman beschrijft hoe je kunt voorspellen waar mensen elkaar tegenkomen, hoe ze zich door een gebouw bewegen en waar interactie ontstaat. Dat gaat verder dan esthetiek of functionaliteit, maar raakt aan sociale dynamiek en organisatiecultuur. Een vergelijkbaar principe past hij toe in andere projecten, waar medewerkers niet direct naar hun eigen verdieping gaan, maar eerst samenkomen op een centrale plek. Van daaruit verspreiden ze zich via trappen door het gebouw. Het kantoor wordt daarmee een sociaal netwerk in fysieke vorm.

Welzijn als nieuwe standaard

Naast interactie speelt welzijn een steeds grotere rol. Waar duurzaamheid inmiddels een randvoorwaarde is geworden, ontwikkelt welzijn zich tot een onderscheidende factor. Hofman benadrukt het belang van buitenruimte, groen en een ontspannen omgeving. Het eigen kantoor in Diemen is daar een voorbeeld van: een plek die aanvoelt als een ‘office villa’ met tuin en terras. Dat soort kwaliteiten zijn niet vanzelfsprekend op traditionele toplocaties, waar ruimte schaars en duur is. Het laat zien dat de definitie van kwaliteit breder wordt. Welzijn gaat niet alleen over comfort, maar ook over productiviteit, creativiteit en het aantrekken van talent. In een krappe arbeidsmarkt wordt het kantoor een strategisch instrument.

De ruimtelijke consequenties

De focus op de mens heeft directe gevolgen voor de stad. De vraag naar kantoorruimte concentreert zich op plekken die niet alleen goed bereikbaar zijn, maar ook een aantrekkelijke omgeving bieden. Volgens de kantorenstrategie blijven toplocaties zoals Zuidas en stationsgebieden dominant, terwijl minder aantrekkelijke gebieden te maken krijgen met leegstand. Mbarki benadrukt dat nieuwe kantoren vooral worden ontwikkeld op plekken waar vraag en kwaliteit samenkomen en tegelijkertijd wordt ingezet op transformatie van verouderde panden. ‘We moeten gebouwen beter benutten en aanpassen waar nodig,’ stelt hij. De markt verschuift daarmee van uitbreiding naar vervanging; van bouwen naar herprogrammeren.

Functiemenging: nuance in de praktijk

Een belangrijk onderdeel van die herprogrammering is functiemenging. Wonen, werken en voorzieningen worden steeds vaker gecombineerd om levendige gebieden te creëren. Hofman ziet daar de meerwaarde van, maar plaatst ook kanttekeningen. ‘Wonen en werken zijn twee verschillende werelden,’ zegt hij. De uitdaging zit in het vinden van de juiste balans. Te veel nadruk op één functie leidt tot monotone gebieden…overdag of juist ’s avonds. Goede functiemenging vraagt om zorgvuldige afstemming, niet om simpele stapeling. De kantorenstrategie onderstreept dat: het voorkomen van eenzijdige gebieden en het borgen van een evenwichtige mix zijn centrale doelen.

De toekomst: minder, maar beter en menselijker

Wat ontstaat, is een nieuw paradigma voor de kantorenmarkt. Minder gericht op kwantiteit, meer op kwaliteit. Minder op bezit, meer op gebruik en bovenal: minder op het gebouw zelf, meer op de mensen die het gebruiken. De komende jaren zullen in het teken staan van selectie, transformatie en verfijning. Niet elk kantoor overleeft die beweging, en niet elke locatie blijft relevant. De rode draad is helder. Zoals Hofman het samenvat: ‘Het gaat altijd over de mens.’ En zoals Mbarki het vertaalt naar beleid: ‘Van meer naar beter.’

TEKST Bas Hakker
FOTOGRAFIE HofmanDujardin

Hoofdafbeelding: Bij het Booking.com hoofdkantoor is sterk ingezet op expressie en connectie.

---